1- Ventes aux enchères immobilières
L’achat aux enchères est souvent plus avantageux qu’une vente amiable et peut concerner tous types de biens immobiliers : appartements, villas, maisons, propriétés agricoles, commerces, entrepôt, unités industrielles….
Ces ventes s’adressent aux particuliers comme aux professionnels.
Cependant à la différence des ventes amiables, il n’est pas possible de visiter le bien comme il n’est pas possible de changer d’avis.
Les ventes aux enchères immobilières ont lieu très régulièrement au cours de séances qui se déroulent à la salle des ventes des tribunaux de commerce ou de Première Instance dans le ressort duquel se situe le bien dont la vente est envisagée. Elles se déroulent sous la supervision d’un agent d’exécution et sous le contrôle du juge de l’exécution chargé de statuer sur toutes les difficultés pouvant surgir au cours de la vente ou après celle-ci.
Elles proviennent d’indivisions diverses : succession, partage, saisies ou de liquidations judiciaires.
Comment s’informer ?
Toutes les ventes aux enchères sont publiées dans un journal d’annonces légales par une annonce qui comporte l’identité des parties, la désignation précise du bien, la date, l’heure et le lieu de la vente ainsi que le montant de la mise à prix.
L’annonce indique en outre le Tribunal dans lequel est ouvert le dossier, le nom de l’agent chargé de l’exécution et le numéro du dossier du tribunal.
A moins de compulser la multitude de journaux d’annonces légales ou de se déplacer au Tribunal de première instance ou de Commerce pour y consulter les affiches.
L’agent d’exécution tient à la disposition du public un cahier de charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes…)
La loi n’a pas prévu la possibilité de visiter le bien dont la vente est envisagée.
Comment est fixée la mise à prix ?
Pour attirer les enchérisseurs, les mises à prix sont en général volontairement plus basses que la valeur du marché.
Les mises à prix sont fixées par experts assermentées désignés par Le Président du Tribunal.
Comment enchérir ?
Toutes personnes a droit d’assister aux ventes aux enchères qui sont publiques à la condition de produire une pièce d’identité.
Il est possible de participer aux enchères pour le compte d’un tiers à la condition de déclarer dans les 48 heures de l’adjudication l’identité de la personne pour laquelle la personne en a enchéri.
Des offres écrites peuvent être présentées avant la vente qui devront cependant être confirmé le jour des enchères.
Le contenu du cahier des charges est rappelé avant les ventes et des informations peuvent être communiquées le jour de la vente.
Les ventes se font à la bougie, devant l’agent qui fait monter les enchères par chiffre.
Celui qui a porté ou fait porté l’enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l’issue de la vente.
Cependant, la vente n’est définitive qu’après un délai de 10 Jours réservé aux surenchères.
Qu’est ce qu’une surenchère ?
Pendant le délai de surenchère fixé à 10 jours francs à compter de la date de la vente, toute personne peut surenchérir en proposant un sixième de plus que le montant de l’adjudication.
Le bien sera remis aux enchères à une audience ultérieure, avec une nouvelle publicité et sur une mise à prix égale à la dernière enchère augmentée du sixième.
Il est possible de porter de nouveau des enchères, pour la nouvelle mise à prix mais après la seconde adjudication une nouvelle surenchère n’est plus possible, la vente est définitive.
Qu’est ce qu’une folle enchère ?
Si l’adjudicataire ne procède pas au paiement du montant de l’adjudication et des frais, le bien est remis en vente avec pour sa mise à prix initiale.
L’adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère.
Quel est le montant à payer ?
L’adjudicataire doit payer le montant de l’adjudication majoré de 3% au titre des droits d’enregistrement outre, les frais préalables de vente (taxes d’exécution et frais de publicité)
Quand payer le prix d’adjudication ?
Le montant de l’adjudication doit être réglé à bref délai, la loi ne fixant pas de délais particuliers.
Il est cependant toléré de régler dans les 15 jours de l’adjudication.
Si le paiement n’intervient toujours pas, le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de folle enchère, au détriment de l’adjudicataire défaillant.
Comment s’effectue le transfert de propriété ?
Dés le paiement du prix et des frais l’agent d’exécution dresse le procès verbal d’adjudication qui fait office de titre de propriété et permet l’entrée en jouissance.
Comment s’effectue l’entrée en jouissance ?
Il faut distinguer selon que le bien est libre ou occupé
Bien libre d’occupation
Si le bien est libre, il est possible dès inscription de la vente sur les livres fonciers d’occupation de prendre possession du bien.
Bien occupé
Quel que soit le cas, la procédure se décompose en 2 phases : l’obtention d’un titre d’expulsion et l’expulsion proprement dite.
Obtention d’un titre d’expulsion
a) Bien occupé par un locataire régulier
L’acheteur se trouve dans la même situation que le propriétaire précédent dont il prend la suite. Il ne peut donc à défaut d’accord sur la résiliation amiable du bail que notifier une lettre de congé au locataire en respectant les conditions du contrat de bail. L’acheteur perçoit les loyers et peut à défaut de paiement agir comme le propriétaire précédent en réclamer l’expulsion pour non-paiement.
b) Bien occupé par un occupant « sans droit ni titre »
Qu’il s’agisse du saisi et de sa famille, il sera possible d’obtenir assez rapidement une « ordonnance de référé » ordonnant l’expulsion des occupants sans droits ni titre et fixant en outre une « indemnité d’occupation » sorte de loyer pour la période d’occupation.
Ce sera le cas également si le bail a été signé après la saisie exécution du bien immobilier, cette location pourra être annulée par le tribunal et l’expulsion du locataire ordonnée.
2-Ventes aux enchères mobilières
Conformément aux dispositions de la Section II intitulée « Des saisies-exécutions » (Titre IX, Chapitre IV) du Code de Procédure civile, les biens mobiliers saisis sont vendus aux enchères publiques « au mieux des intérêts du débiteur.
Les biens mobiliers pouvant faire l’objet d’une saisie puis d’une vente aux enchères sont de tous ordres :
Meubles de bureau ;
Outils informatiques ;
Outils industriels ;
Marchandises ;
Matériaux divers ;
Récoltes et fruits (dans ce cas la saisie peut avoir lieu dès avant la récolte, et la vente à lieu après celle-ci) ;
Animaux ;
Objets d’art ;
Etc…
Un agent « chargé de l’exécution à la vente » est nommé, il prendra en charge les enchères, le règlement et la livraison des biens.
La vente a lieu dans un délai de 8 jours à compter de la saisie (sauf si un danger de dépréciation notable entache la chose saisie, dans ce cas un délai plus important peut être octroyé).
Les enchères ont lieu au marché public le plus proche ou dans un endroit jugé plus approprié pour donner un meilleur résultat.
La date et le lieu des enchères sont portés à la connaissance du public par tout moyen de publicité (en général fonction de l’importance de la vente).
La vente est faite aux enchères, c’est-à-dire que le plus offrant se voit octroyer le bien moyennant paiement du prix adjugé. Faute de paiement l’objet est remis en vente, sur le champ et aux frais et risque de l’acquéreur défaillant, il s’agit de « folle enchère », et dans ce cas l’enchérisseur défaillant est tenu de la différence entre le prix qu’il avait consenti et celui atteint par la remise en vente, sans pouvoir réclamer l’excédent, le cas échéant.
3-Vente aux enchères de fonds de commerce
Quels textes régissent la vente aux enchères du fonds de commerce?
Le Code de commerce évoque au Chapitre IV intitulé « Les dispositions communes à la vente et au nantissement du Fonds de Commerce » les dispositions relatives à la réalisation du gage. Par ailleurs, le Code Procédure Civile traite aux dispositions de la Section II intitulée « Des saisies-exécutions » (Titre IX, Chapitre IV), de la saisie mobilière.
Qui peut faire ordonner la vente aux enchères du fonds de commerce?
Le créancier gagiste, c’est-à-dire le créancier du propriétaire du fonds de commerce ayant pris une sûreté sur le fonds, peut faire ordonner la vente de celui-ci, huit jours après la sommation de payer faite au débiteur demeurée infructueuse. Par ailleurs, tout créancier qui exerce des poursuites de saisie-exécution et le débiteur peuvent demander, devant le tribunal dans le ressort duquel est exploité le fonds, la vente globale du fonds de commerce du saisi avec le matériel et les marchandises qui en dépendent. Sur la demande du créancier poursuivant, le tribunal ordonne qu’à défaut de paiement dans le délai imparti au débiteur, la vente du fonds de commerce aura lieu à la requête dudit créancier.
Quelle est la procédure?
Dès que le tribunal a rendu son jugement ou, en cas d’appel, dès que la cour a statué, la décision ordonnant la vente est notifiée par le secrétaire-greffier à la partie contre laquelle cette décision a été prise.
Le tribunal fixe alors un délai dans lequel le propriétaire débiteur doit vendre le bien et à défaut nomme un administrateur provisoire et précise les mises à prix, les conditions principales de la vente et commet un secrétaire-greffier pour y procéder.
C’est le secrétaire-greffier qui procède à toutes les formalités, notamment celles de publicité légale.
Ainsi l’avis de mise aux enchères est placardé sur l’immeuble où le fonds est situé, il est également affiché au Tribunal, et est publié partout où l’opportunité d’un tel affichage apparaît.
Les offres sont ensuite reçues par l’agent d’exécution jusqu’à la clôture du Procès-verbal d’adjudication et consignées par ordre de date.
L’adjudication a lieu, en règle générale, 30 jours après que es notifications prévues à l’article 115 du Code de commerce aient été effectuées notamment au débiteur et au poursuivant.
Dans les 10 derniers jours de cette période, les enchérisseurs sont convoqués.
Si au jour de l’adjudication, le débiteur ne s’est pas libéré de sa dette, l’agent chargé de l’exécution adjuge le fonds au plus offrant et dernier enchérisseur.
Le prix de l’adjudication est payable au secrétariat-greffe dans un délai de 20 jours à compter de l’adjudication.
L’adjudicataire doit en outre s’acquitter des frais de la procédure d’exécution (qui ont été annoncés avant l’adjudication).
Que se passe-t-il à défaut de paiement du prix de l’adjudication dans le délai imparti?
Faute pour l’adjudicataire de payer le prix dans le délai de 10 Jours imparti, le fonds est remis en vente dans un délai d’un mois par « folle enchère » après sommation de tenir ses engagements restée infructueuse, et la différence de prix est mise à la charge de l’adjudicataire défaillant, sans pour autant que celui-ci puisse réclamer l’excédent, le cas échéant.
Jusqu’au jour de la nouvelle adjudication, l’adjudicataire défaillant peut arrêter la procédure de folle enchère, en justifiant d’avoir acquitté l’intégralité des conditions de l’adjudication précédente et du paiement des frais nouvellement exposés par sa faute.
Que signifie la vente aux folles enchères?
Lors de la vente, enchère portée par un adjudicataire qui ne fait pas honneur à ses engagements. Si l’adjudicataire ne remplit pas ses obligations, le fonds de commerce peut être revendu et il est comptable de la différence éventuelle de prix entre la première et la seconde vente aux enchères.
Qu’en est-il de la vente séparée du fonds de commerce?
La vente séparée ne peut s’appliquer au droit au bail.
Il n’est procédé à la vente séparée d’un ou plusieurs éléments du fonds de commerce grevé d’inscriptions poursuivie soit sur saisie-exécution, que dix jours au plus tôt après la notification de la poursuite aux créanciers qui se seront inscrits quinze jours au moins avant ladite notification au domicile élu par eux dans leurs inscriptions.
Le matériel et les marchandises seront vendus en même temps que le fonds sur des mises à prix distinctes.
Est-il possible de surenchérir la vente du fonds de commerce?
La surenchère du sixième permet aux créanciers qui estiment qu’une partie du prix a été dissimulée de demander au tribunal de faire vendre le fonds de commerce aux enchères publiques, en se portant eux- mêmes acquéreurs de ce fonds et en offrant de payer le prix des éléments incorporels augmenté du 1/6 (la surenchère du sixième).
Toutefois, lorsque la vente du fonds de commerce a lieu aux enchères publiques par voie judiciaire aucune surenchère du sixième n’est admise.
4-Vente aux enchères de véhicule
Les ventes aux enchères de véhicules ont lieu presque quotidiennement et sont publiés dans un journal d’annonces légales.
Elles ont lieu à la demande de sociétés de crédit qui organisent-elles même les ventes judiciaires sous la supervision d’un huissier de justice ou sans sa présence lorsqu’il s’agit de véhicules qui appartiennent à des sociétés de crédit bail.
Les ventes ont lieu dans un entrepôt ou à l’adresse communiqué dans l’avis de vente
Les véhicules sont généralement exposés le jour de la vente.
La mise à prix est fixée par expert ou par la société venderesse. Pour enchérir, il suffit d’indiquer à voix haute le montant, et chaque enchérisseur rajoutera un montant pour faire progresser le prix.
Le paiement de l’adjudication est majoré de 10% devant être réglé immédiatement en espèce ou par chèque de banque.
Le véhicule est remis immédiatement après le paiement et le procès verbal fait office de contrat de vente pour être déposé au service des mines qui enregistrera la mutation.
